La vivienda siempre sube?

A raíz de las noticias publicadas durante esta semana en EE.UU sobre la burbuja inmobiliaria que están sufriendo y donde la inversión inmobiliaria ha bajado hasta el -17,4%, la peor tasa desde el año 1991, acompañada de caídas en el precio de la vivienda nueva en tasas cercanas al 10 % que en EE.UU no se veía desde el año 1970. La vivienda siempre sube? …

Personalmente llevo muchos años asegurando entre los que me conocen que todos los mercados incluyendo el inmobiliario pasan por periodos alcistas y bajistas de mayor o menor duración. Es lo normal.

En España, parece ser todo distinto. Es verdad que se han unido varios factores que han acelerado un proceso con amplia base de creencia popular que ha apoyado la subida de precios en la vivienda de los últimos años. Los precios alcanzados parecen irreales en todos los productos inmobiliarios, desde el suelo rústico en sus primeras fases hasta la vivienda acabada.

El mercado inmobiliario ha vivido un festival alcista que ya repetido antes otras economías mundiales y del que deberíamos aprender para no cometer sus mismos errores.

Entre los factores aceleradores destacaría:

1. Quién vende acaba … ese dicho lo he oído multitud de veces de nuestros mayores desde mi juventud. La idea es la de que solo merece la pena tener la vivienda en propiedad desechando cualquier otra solución intermedia (alquiler) que hace que el primer objetivo de nuestros jóvenes es la de intentar la compra de una vivienda. A veces sin analizar ni siquiera de pasada donde o cómo ni con quién. Luego la vida incluye factores que trastocan esas ideas iniciales.

2 . Los tipos de interés y el ansia de crecimiento de las entidades financieras han creado un cóctel explosivo. Préstamos muy fáciles de obtener incluso por encima del 100 % con gran amplitud de plazos a tipos muy bajos favorecidos por la entrada en Europa (Quién no tiene una hipoteca a 30 años, mínimo?) y por la guerra entre entidades que han igualado y mantenido los diferenciales en un margen muy estrecho.

3. Mercado de alquiler estrecho y caracterizado por precios abusivos por un lado, que solo se pueden afrontar vía inmigrantes con hiperocupaciones o rotaciones del espacio real. La falta de flexibilidad en este mercado hace que mucha gente se haya decidido directamente por la compra.

Situación actual

1. Subida de tipos de interés, proceso que parece solo ha empezado, que ya no hace tan idílico el hecho de tener préstamos a tan largo plazo y que pueden agravar sustancialmente los gastos mensuales de cada familia.

2. Oferta alta y tendente a aumentar. No hay municipio que se precie que no tenga un plan para construir menos de 2.000 viviendas. Me refiero a los pequeños porque las cifras de los grandes son muy superiores.

3. Los compradores potenciales actuales se han reducido prácticamente a los inmigrantes. Gracias a nuestra tasa de nacimientos histórica los jóvenes que acceden a la edad de tomar la decisión de compra se va minorando y los españoles que querían cambiar de vivienda ya lo han hecho. Los inversores han sido los primeros en parar y empezar a salirse del sector.

4. Millones de viviendas cerradas por sus dueños (último dato en torno a 2 MM) que no se atreven a alquilar por falta de seguridad jurídica o que solo son inversión, es decir, pretenden una revalorización más o menos rápida. Se trata de oferta encubierta.

5. Precios de momento elevados que se resisten a bajar porque el precio de la vivienda siempre sube … pero los plazos medios de venta han aumentado sustancialmente y ya se ven muchos carteles de llave en mano entre las promociones de reciente ejecución. Los carteles empiezan a eternizarse en las fachadas.

6. La especulación inmobiliaria y las medidas municipales que la amparan no paran de salir últimamente en los periódicos mostrando la realidad de lo que ocurría con bonitas comisiones de por medio. Y por cierto, todos los que faltan por salir … Lo sospechamos todos, no?

Tanto en los libros de Economía como en la experiencia en diversos mercados esto ya ha ocurrido y conllevará antes o después de una bajada de precios de todos los productos inmobiliarios. Desde EE.UU nos están avisando. Por supuesto, no lo harán todos por igual ni en la misma medida. Hay productos líderes como puede ser el apartamento pequeño urbano que no creo que sufra ninguna minusvalía pero sí, por ejemplo, los “endosaos” como dirían los Gomaspuma de urbanización de las afueras y por supuesto los suelos que ya incluyen de origen casi toda la plusvalía futura.

Solo añadir una reflexión. Los grandes constructores de nuestro país que han llenado sus arcas con el dinero con el que cada uno de nosotros los ha financiado hasta ahora han salido de compras y están metiendo el dinero en otras cosas, nada que ver con la construcción. Hoy se compran Endesa, Iberdrola, Fenosa o Repsol … Cuando los que saben y manejan hacen estos movimientos siempre es por algo. No lo dudamos.
En fin, la vivienda siempre sube? … Sinceramente creo que no y que antes o después el mercado equilibrará la oferta y la demanda aunque no sepamos todavía en que punto …