sábado, 28 de octubre de 2006

La vivienda siempre sube?

A raíz de las noticias publicadas durante esta semana en EE.UU sobre la burbuja inmobiliaria que están sufriendo y donde la inversión inmobiliaria ha bajado hasta el -17,4%, la peor tasa desde el año 1991, acompañada de caídas en el precio de la vivienda nueva en tasas cercanas al 10 % que en EE.UU no se veía desde el año 1970. La vivienda siempre sube? …

Personalmente llevo muchos años asegurando entre los que me conocen que todos los mercados incluyendo el inmobiliario pasan por periodos alcistas y bajistas de mayor o menor duración. Es lo normal.

En España, parece ser todo distinto. Es verdad que se han unido varios factores que han acelerado un proceso con amplia base de creencia popular que ha apoyado la subida de precios en la vivienda de los últimos años. Los precios alcanzados parecen irreales en todos los productos inmobiliarios, desde el suelo rústico en sus primeras fases hasta la vivienda acabada.

El mercado inmobiliario ha vivido un festival alcista que ya repetido antes otras economías mundiales y del que deberíamos aprender para no cometer sus mismos errores.

Entre los factores aceleradores destacaría:

1. Quién vende acaba … ese dicho lo he oído multitud de veces de nuestros mayores desde mi juventud. La idea es la de que solo merece la pena tener la vivienda en propiedad desechando cualquier otra solución intermedia (alquiler) que hace que el primer objetivo de nuestros jóvenes es la de intentar la compra de una vivienda. A veces sin analizar ni siquiera de pasada donde o cómo ni con quién. Luego la vida incluye factores que trastocan esas ideas iniciales.


2 . Los tipos de interés y el ansia de crecimiento de las entidades financieras han creado un cóctel explosivo. Préstamos muy fáciles de obtener incluso por encima del 100 % con gran amplitud de plazos a tipos muy bajos favorecidos por la entrada en Europa (Quién no tiene una hipoteca a 30 años, mínimo?) y por la guerra entre entidades que han igualado y mantenido los diferenciales en un margen muy estrecho.

3. Mercado de alquiler estrecho y caracterizado por precios abusivos por un lado, que solo se pueden afrontar vía inmigrantes con hiperocupaciones o rotaciones del espacio real. La falta de flexibilidad en este mercado hace que mucha gente se haya decidido directamente por la compra.

Situación actual

1. Subida de tipos de interés, proceso que parece solo ha empezado, que ya no hace tan idílico el hecho de tener préstamos a tan largo plazo y que pueden agravar sustancialmente los gastos mensuales de cada familia.

2. Oferta alta y tendente a aumentar. No hay municipio que se precie que no tenga un plan para construir menos de 2.000 viviendas. Me refiero a los pequeños porque las cifras de los grandes son muy superiores.

3. Los compradores potenciales actuales se han reducido prácticamente a los inmigrantes. Gracias a nuestra tasa de nacimientos histórica los jóvenes que acceden a la edad de tomar la decisión de compra se va minorando y los españoles que querían cambiar de vivienda ya lo han hecho. Los inversores han sido los primeros en parar y empezar a salirse del sector.

4. Millones de viviendas cerradas por sus dueños (último dato en torno a 2 MM) que no se atreven a alquilar por falta de seguridad jurídica o que solo son inversión, es decir, pretenden una revalorización más o menos rápida. Se trata de oferta encubierta.

5. Precios de momento elevados que se resisten a bajar porque el precio de la vivienda siempre sube … pero los plazos medios de venta han aumentado sustancialmente y ya se ven muchos carteles de llave en mano entre las promociones de reciente ejecución. Los carteles empiezan a eternizarse en las fachadas.

6. La especulación inmobiliaria y las medidas municipales que la amparan no paran de salir últimamente en los periódicos mostrando la realidad de lo que ocurría con bonitas comisiones de por medio. Y por cierto, todos los que faltan por salir … Lo sospechamos todos, no?

Tanto en los libros de Economía como en la experiencia en diversos mercados esto ya ha ocurrido y conllevará antes o después de una bajada de precios de todos los productos inmobiliarios. Desde EE.UU nos están avisando. Por supuesto, no lo harán todos por igual ni en la misma medida. Hay productos líderes como puede ser el apartamento pequeño urbano que no creo que sufra ninguna minusvalía pero sí, por ejemplo, los “endosaos” como dirían los Gomaspuma de urbanización de las afueras y por supuesto los suelos que ya incluyen de origen casi toda la plusvalía futura.

Solo añadir una reflexión. Los grandes constructores de nuestro país que han llenado sus arcas con el dinero con el que cada uno de nosotros los ha financiado hasta ahora han salido de compras y están metiendo el dinero en otras cosas, nada que ver con la construcción. Hoy se compran Endesa, Iberdrola, Fenosa o Repsol … Cuando los que saben y manejan hacen estos movimientos siempre es por algo. No lo dudamos.
En fin, la vivienda siempre sube? … Sinceramente creo que no y que antes o después el mercado equilibrará la oferta y la demanda aunque no sepamos todavía en que punto …

viernes, 20 de octubre de 2006

Una bolsa loca

Visión del mercado a 20 de Octubre

Nuevos máximos del Ibex para celebrar el 175 aniversario de la Bolsa de Madrid. Se mantiene la tendencia alcista y es la que manda aunque se mantiene nivel de sobre compra y la corrección del martes fue demasiado peligrosa y vertical. Volverá a ocurrir alguna vez más y de momento solo hay que seguir la tendencia mientras mantenga esta fuerza y vigilar las posibles formaciones de vuelta. Eso si, el último dato de sentimiento de mercado de todas formas empieza a decirnos que hay demasiados alcistas y estamos a niveles similares a los de comienzos de Mayo. Quizá el mercado necesita un descanso o un lateral para descansar y retomar las alzas con más garantías.

Los índices se mantienen en sus resistencias o alrededor de ellas. Aún demasiado cerca para decir que están batidas. El Dow Jones frente a los 12.000, el Eurostoxx frente a los 4.000, el Nasdaq a 1.700, el SP a 1.380, el Dax a 6.200 y el Ibex en sus 13.500. Esas cifras por tratarse de números redondos han frenado en los últimos días la subida.

Los rumores de fusiones y opas en el mercado son continuos se multiplican por días pero hay algunos que han resultado muy dolorosos. Véase el artículo que adjunto “La bolsa loca” recogido en El Confidencial sobre el tema de Metrovacesa así como el numerito de Sacyr y Repsol. Cada día sucede algo que trastoca los mercados con el árbitro mirando a otro lado y permitiendo todo. Si el lunes tuvimos noticia de la operación "errónea" de Morgan Stanley sobre Service Point que le obligaba a lanzar una OPA; eso si, se dieron cuenta a las 16:30 h del lunes de una operación que se habia realizado el viernes anterior.


Esa misma tarde del lunes, se supo que Sacyr compraba Repsol a 25,32 € cuando cotizaba a 27,35 € y con el "rumor" muy fuerte de que el Santander a sus clientes especiales les había ofrecido comprar las acciones a 29 €. Si, si hay que volver a leerlo varias veces para comprender que estamos locos, no la Bolsa, sino todos.

Esta bendita operación sobre Repsol provocó la estampida del martes que hizo poner a todos los valores contra las cuerdas y rompiendo sus soportes fuertes. Así BBVA rompía el 18,68 € a la baja y la Seda rompía el soporte de 2,04 € y tocaba los 2 €. Son solo 2 ejemplos de valores que teníamos en carteras. El Ibex rompía el fortísimo soporte del 13.250. Claro por la noche las manos fuertes echaron números y a la mañana siguiente todo listo para que siga el festival. Conclusión: Tras ver lo que ha pasado, habriamos acertado vendiendo a la apertura del martes y comprando al cierre.

El último dato de sentimiento de mercado de todas formas empieza a decirnos que hay demasiados alcistas y estamos a niveles similares a los de comienzos de Mayo.

Hoy al ser viernes y coincidir con día de vencimiento de futuros hemos decidido mirar lo menos posible al mercado y solo a nivel global ayer jueves retomamos parcialmente la posición en La Seda al situarse al borde la ruptura del nivel que la ha frenado desde el 29 de Septiembre. Si rompe podría volar y no nos gustaría quedarnos en tierra.

Bueno, ante toda esta locura solo nos queda recapacitar, aprender para la próxima, tener paciencia y retomar posiciones tranquilamente porque sino solo podemos recibir cornadas por todos los lados. Este fin de semana me recluyo en un curso de trading con Cárpatos y su equipo para intentar intensificar la videncia y mejorar la hábilidad para el futuro y a partir del martes volveremos a nuestra atalaya.

jueves, 19 de octubre de 2006


Hola a tod@s,

Este es mi debut como blogger ... un mundo que siempre me ha llamado la atención.

Este blog nace con la idea de ir contando todo lo que sucede alrededor de uno de los momentos más importantes de mi vida. Hace unos pocos meses he decidido dar un gran salto laboral abandonando voluntariamente el cobijo de una nómina y crear un nuevo proyecto personal en el mundo de la consultoria y la asesoria financiera.

Intentaré al menos enviar una entrada semanal contando mis impresiones sobre los mercados financieros que profesionalmente me ocupan y mi visión de todo aquello que me llama la atención.

Bueno, no me enrrollo mucho más y me lanzo en esta nueva aventura ... en la que que como decía el poeta: "Caminante, no hay camino, se hace camino al andar. Al andar se hace camino y al volver la vista atrás se ve la senda que nunca se ha de volver a pisar".


Gracias de antemano a todo aquel viajer@ que me acompañe en este camino ...